Je veux louer une partie de mon logement en meublé quels sont les contraintes vis a vis des impots?

J'ai aménagé une partie de mon logment en créant un studio avec accès extérieur ( escalier métallique).
j'ai installé un compteur eau et électricité individuel.
Je souhaiterais connaitre les conditions de location vis à vis des impots: comment les déclarer, est ce que je peux bénéficier du % de réduction sur les loyers, ai je a payer un droit de bail, que se pass t il pour la taxe d'habitation: dois je déclarer une diminution de la surface de mon logemnt ou pas ?
Reponses:
La location meublée





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Le statut actuel des locations nues est défini dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite "loi Mermaz". De leur côté, les locations meublées n'obéissent pas à cette Loi, cependant, tout bail conclu à compter du 20 janvier 2005 est soumis à une réglementation minimum (cf loi LOI n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale ainsi que les mesures relatives à la protection de certains meublés du CCH).

Le bail peut être établi directement entre le locataire et le bailleur, sur papier libre (sous seing privé), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, notamment). Chacun doit en conserver un original.
Il peut aussi être établi par un notaire (acte authentique chaque partie recevant une copie)

Le logement doit être la résidence principale du locataire.


> Définition de la notion de location meublée :

Il s'agit d'un logement qu'on loue déjà meublé.
On considère généralement qu'un logement est meublé lorsque les deux parties (locataires et bailleurs) le considèrent comme tel, c'est-à-dire qu'au moment de la signature du bail le locataire a la possibilité d'entrer dans les lieux et d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Outre les meubles indispensables (comme le lit, les chaises, la table, quelques assiettes etc.), le logement doit être correctement équipé en appareil électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson.) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.

Dans tous les cas le propriétaire doit, comme s'il s'agissait d'un logement loué vide, délivrer au locataire un logement décent.

> Les éléments à faire figurer dans le bail :

- Les clauses obligatoires -

Le contrat doit être établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.

Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

- Les clauses non réglementées -

Les clauses concernant notamment, le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes, ne sont pas réglementées.


Il est recommandé de préciser au minimum :

Le point de départ et la durée du bail,
Les modalités du congé :
sous quelle forme doit-il être donné ? à quel moment ? lettre recommandée ou notification d'huissier ? le délai de préavis ?
la destination des lieux, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ;
le montant exact du loyer et des charges, les modalités de paiement et de révision, le montant du dépôt de garantie,
l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs,
les clauses résolutoires,
l'état des lieux et l'inventaire du matériel
- Les documents à annexer :

L'état des lieux qu'il est recommandé d'établir avec précision ainsi que l'inventaire précis et détaillé du mobilier, le tout signé par les deux parties.

Si le contrat de location n'est pas assez clair sur certains points, ce sont les règles du code civil concernant le contrat de louage (art.1708 et suivant du code civil) qui seront appliquées.

> Les obligations du propriétaire et du locataire :

Propriétaire et locataire peuvent convenir d'obligations réciproques plus ou moins contraignantes.

- En l'absence de précisions, le propriétaire devra :

mettre le logement à la disposition du locataire et le maintenir en bon état de réparation;
entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat ;
assurer la jouissance paisible du logement à son locataire ;
garantir le locataire contre les vices et défauts qui l'empêcheraient d'utiliser normalement le local loué : humidité, infiltration, .
- Le locataire devra :

payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail ;
utiliser paisiblement le logement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail ;
répondre le cas échéant, des dégradations et de l'incendie des locaux, à moins qu'il ne prouve qu'ils sont dus à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d'une personne que le locataire n'a pas introduite chez lui


> Fixation du loyer

Même si la détermination du loyer est totalement libre (possibilité également de choisir n'importe quelle modalité de paiement), pour les contrats de plus d'un an, le bailleur a tout intérêt à indiquer précisément dans le contrat les modalités d'indexation du loyer (ex : indice Insee du coût de la construction), faute de quoi le locataire pourra refuser toute augmentation en cours de bail.

Cette formule permet au bailleur de pratiquer des augmentations de loyer excédents l'indice du coût à la consommation, ou de fixer le montant de la caution au niveau désiré.


Régime fiscal

Les revenus tirés de la location de locaux meublés destinés à l'habitation sont imposés dans la catégorie des BIC (et non des revenus fonciers).

Un logement est considéré comme loué meublé quand le bailleur met à la disposition du locataire, dès l'entrée dans les lieux, l'ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne.

Sont exonérés les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur. Sous deux conditions :
- le logement doit constituer la résidence principale du locataire,
- le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables.

L'administration prend en compte le plafond de loyer annuel, hors charges, fixé en matière d'immobilier locatif intermédiaire : soit 155 euros/m2 en Ile-de-France et 112 euros en province pour les baux signés en 2005.

La location de chambre d'hôtes à des personnes de passage est également exonérée à hauteur de 760 € par an.

Le loueur en meublé peut également bénéficier de l'exonération concernant les locations consenties à des titulaires du RMI, aux étudiants boursiers ou aux associations intermédiaires agréées.

Imposition du bénéfice

Le revenu net imposable est déterminé selon les règles des BIC. Le loueur en meublé pourra donc déduire l'ensemble des charges et notamment :
- les droits de mutation acquittés lors de l'achat qui seront imputés sur l'année en cours ou étalés sur cinq ans,
- l'amortissement annuel du bien sur sa valeur hors terrain.

Les loueurs qui perçoivent moins de 76 300 € par an peuvent opter pour le régime des "micro-entreprises".

Le statut du loueur professionnel

Le statut de loueur professionnel est accordé aux personnes qui perçoivent plus de 23 000 €TTC de loyers par an ou qui retirent de la location meublée plus de 50% de leur revenu.

En cas de location en cours d'année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis. Il est apprécié au niveau du foyer fiscal, ou au niveau de chaque associé quand la location est effectuée par l'intermédiaire d'une société de personnes.

La limite de 50% compare le revenu net de la location (déduction faite des charges) à l'ensemble des revenus nets catégoriels du contribuable (y compris les revenus de la location et les revenus taxés à un taux proportionnel).

Pour bénéficier du statut, le loueur doit avoir demandé son inscription au registre du commerce et des sociétés.

Imputation des déficits

Le loueur professionnel peut imputer le déficit sur son revenu global sans limitation aucune.

Le loueur non professionnel ne peut imputer le déficit que sur les revenus des autres activités industrielles et commerciales exercées à titre non professionnel de l'année en cours et des cinq années suivantes.

Impôt sur les plus-values

La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel.

La plus-value peut bénéficier des exonérations accordées aux petites entreprises. Elle est ainsi exonérée quand l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et quand les recettes annuelles HT sont inférieures à 250 000 € l'année de la cession. En cas de cessation d'activité, ce plafond est ajusté prorata temporis l'année de la cession et doit également être respecté l'année précédente.

La cession du logement est soumise au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non professionnels.
Cette partie que tu as ménagée, était elle déjà une partie habitable ? Sinon as tu eu un permis de construire pour ça ? ca permet de regulariser au niveau des impots.
Pour louer en meublé (bail de 1 an ou en saisonnier) tu dois remplir un formulaire spécial à joindre avec ta declaration d'impôt.
Va voir les impots, ils vont te renseigner.
Avez-vous pensé à poser la question à un notaire ou à une association du logement (CLCV par exemple) ?
Pour les impôts, c'est bien : vous en paierez un peu plus mais c'est pas ruineux.
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